对近几年电梯加装工作中发现的问题进行总结，从电梯加装的申报、安装、检验、使用等过程分别阐述了各阶段存在的问题，以期引起相关人员的重视，使既有住宅电梯加装工作更好地开展起来。

关键词：既有住宅；电梯加装

      北京市作为首善之城，对人民群众生活的幸福感及获得感关注度一直很高。目前全国各地都在如火如荼地开展既有住宅电梯加装工作，北京市在该项工作中表现尤为抢眼。截至 2018 年年底，北京市全年开工加装电梯 990 部，完成加装电梯 378 部，超额完成当年任务 [1]。北京市自 2010 年以来，陆续出台了《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》 ( 京建发〔2010〕590 号 )、《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》( 京政发〔2012〕3 号 )、《北京市 2016 年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》( 京建发〔2016〕312 号 )、《 老旧小区综合整治工作方案(2018-2020 年 )》( 京政办发〔2018〕6 号 ) 等政策，从政府层面推动了多层既有住宅加装电梯工作的开展。单从数量上来看，北京市的加装量是首屈一指的。然而成绩的背后却是众多错综复杂的问题不断出现与各方力量不断采取措施解决、消除问题的博弈。近几年来，笔者对多层既有住宅加装电梯工作持续关注与参与，将在本文中对该工作中出现的问题进行浅析，希望对开展此项工作的单位或者负责人有所帮助，使得相关的问题能够在项目立项之初就被考虑并解决掉，以免对后续的工作带来更多的困难。

1 存在的主要问题

1.1 申报阶段

(1) 实施主体难确定。

按照《北京市 2016 年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》( 京建发〔2016〕312 号 ) 的有关规定，加装电梯应当由实施主体来负责电梯加装的项目报建、资金筹集、组织实施等具体工作。实施主体可以为业委会、产权单位、物业单位等，但既有住宅的特殊性导致这些住宅有可能存在无业委会、无物业单位且产权单位为多家的情况。因此，对于一些既有住宅加装电梯而言，其实施主体很难明确，还需要多方渠道共同沟通与商定。

(2) 居民意见难协调。

实施主体在向相关管理部门申请电梯加装项目时需要提供包括居民同意加装电梯的见证材料在内的书面协议。由于政策明确要求电梯加装应征得因加装电梯后受到采光、通风和噪声直接影响的本单元业主的同意，那么由所有本单元业主签署的同意加装电梯的书面材料在加装电梯所需提供的材料中就尤为重要。而加装电梯对居住在不同楼层的居民所带来的好处并不完全相同，比如低楼层居民本来就不存在出行不便的问题，倒是加装电梯会对其带来采光、通风、噪声，甚至视野方面的影响，而高层居民则受益明显，不仅切实解决了出行困难的问题，甚至还迎来了房价的大幅上涨。受益不均势必引起居民的不同反应，纵然有些居民对于加装电梯表现出巨大的热情，但个别居民的“一票否决制”往往会将加装电梯事宜无限期后延。这个问题不仅在北京，在全国范围内都属于比较不好协调的问题。

(3) 加装电梯设计方案复杂。

既有住宅由于其楼体情况各有不同，设计方案也需因楼制宜。其设计方案不仅要考虑城市规划、建筑结构和消防等方面的要求，还需考虑年久失修老楼的地质结构、抗震性能、井道结构与原楼梯的连接方式等，甚至需要先进行楼体加固方可进行电梯加装。除此之外，井道下方是否有管线、管线属于哪些部门的、电梯加装后对居民生活是否有噪声采光或者通风方面的影响，这些都得全盘考虑、多部门协调。在以上条件都满足的情况下，目前常见的有平层入户和半层入户两种加装方式。平层入户指的是出了电梯就能直接入户，不需要再上半层或下半层楼梯，真正能够做到无障碍出行，采用这种入户方式时往往还会给住户增加阳台面积，且对采光、通风等影响较小，深受住户欢迎。但这种方式施工难度大、周期长、费用高、救援存在一定的难度。相比较而言，电梯半层入户更适合既有住宅，该方式对楼体结构和周围环境要求较低，改建少、工期短、费用低、施工难度相对小，也不会造成救援不畅的问题，但是要求居民上下楼要自行走半层楼梯，没有真正做到无障碍出行，对于有轮椅、担架出行的情况有一定的障碍。

1.2 安装阶段

工期难以保证既有住宅的特殊性导致在对其进行电梯加装的施工过程中可能会遇到方方面面的限制，施工时间不能有效保证。施工过程中动用电焊、扬尘、晚间卸货、物料码放不当、施工围挡不当等情况会被投诉，整个施工过程中经常会遇到接投诉后的城管、环保执法等，导致施工周期难以保证。北京市某区还出现过已经处于安装阶段的加装电梯因某居民反悔不同意加装而导致的无限期延期施工。

1.3 检验阶段

(1) 救援通道不畅通。

救援通道不畅通的问题在既有住宅加装电梯工程中比较常见，尤其是平层入户的电梯。这种入户方式下，乘客从电梯出来后直接就进入各自的家门口，没有公共的楼梯可以达到这个候梯厅的位置，因此一旦发生事故、故障必将会因为救援通道的不畅通而产生救援不及时、无效救援等问题。根据国家市场监管总局办公厅出台的《关于〈电梯监督检验和定期检验规则——曳引与强制驱动电梯〉(TSG T7001-2009，含第 2 号修改单 ) 电梯救援通道相关要求的实施意见》( 市监特 2018〔37〕号 )，很多受检单位在检验时向检验机构提供了《业主互助协议》等书面资料，检验机构也因此可以认定其应急救援合格；有些平层入户的加装电梯，通过在既有住宅外侧加装外挂楼梯的方式彻底解决了救援问题，当然这种方式成本比较高，但从安全的角度上说非常值得推荐( 见图 1)。

(2) 顶部空间不足。

加装电梯由于安装位置和井道外围空间受到限制，往往会缩小电梯井道的内部空间。在实际检验过程中经常发现轿厢面积较小、电梯顶部空间不足的情况，有的是不满足检验规范要求的轿顶上方安全空间要能放下 0.5m×0.6m×0.8m 的长方体的要求，有的则是不满足制造标准规定的轿顶人员站立面积的要求 ( 轿顶应有一块不小于 0.12m2 的站人用净面积，其短边不应小于 0.25m)。

图 2 所示为检验中发现的一起由于空间受限，电梯一层层门面向西侧，其余层站的层门面向南侧 ( 楼内安全通道 )，即轿厢相邻侧双开门的布置方式。在这种情况下，轿顶设置的大梁只能做成对角位布置，再加上轿顶导向轮、检修装置、风扇等，导致轿顶达不到制造标准要求的人员站立面积，给后续电梯的维保、大修、改造等工作带来一系列困难。

(3) 紧急报警装置可靠性和有效性不足。

有些既有住宅没有物业管理，有些既有住宅的电气线路布置空间比较受限，以致于加装电梯的紧急报警装置选择使用了无线对讲的方式，这种报警装置受信号稳定性的影响比较明显。有的楼体信号屏蔽效果强，有的距离信号基站远，有的住宅周边有干扰源，这些因素都会导致紧急报警装置的可靠性、有效性不足，有可能会有紧急报警通信短时失效、通信信号不清晰等问题的出现。

1.4 使用阶段

(1) 冬季低温环境的影响。

考虑到采光、外观效果等因素的影响，既有住宅加装电梯多采用钢结构作为支撑的玻璃外挂井道，这种外挂于楼梯的井道不同于常见的建筑物内的混凝土浇注井道，其井道内温度受外界环境问题的影响非常显著。在北方寒冷的冬季，有时候会出现电梯紧急操作和自动救援操作用的电池失效的情况，即在低温环境中电梯紧急操作和自动救援操作无效的情况。这主要就是由于低温环境对铅酸蓄电池的影响所造成。据相关报道及可查数据显示：低温环境下，随着温度的降低，负极充电容量减少的幅度明显高于正极，且低温也严重影响了电池的深度放电。在 -20℃时电池的充电效率极低，当放电深度为 30％时，其充电效率仅为放电 100％时的 1/6[2]。因 此，低温环境极有可能会影响电池组充放电的效能，

从而影响加装电梯中与电池有关的操作。

(2) 夏季高温环境的影响。

电梯制造标准与电梯检验规范中对电梯的使用环境均有要求：为了保证机房中设备的正常运行，机房 ( 机器设备间 ) 中的空气温度应保持在 5℃～ 40℃之间。夏季的高温环境对既有住宅加装电梯的玻璃井道影响很大，而加装电梯多为无机房，其井道往往作为机器设备间使用，有文献资料记载其夏季温度往往高于 40℃ [3]。在这种情况下，电梯的使用过程中往往会出现由于控制柜中电子元器件损坏而造成的频繁故障，甚至死机等现象，同时高温环境往往也会降低电梯的使用寿命。

(3) 出入口安全问题。

有些既有住宅加装电梯由于种种原因无法将首层候梯厅置于建筑物首层平面位置，而采取将首层候梯厅置于高于建筑物首层平面位置， ( 见图 3)。

由于首层候梯厅高于地面，因此其出入口安全问题必须进行考虑。此时，除对候梯厅面积、出入候梯厅的通道 ( 实现无障碍 ) 有要求外，对于平台和通道的防护装置也应有相应要求，以免造成人身安全。

2 结语

       在党中央、国务院的明确支持下，北京市政府大力开展既有住宅电梯加装工作，无论从政策上还是资金上，都给予了前所未有的支持。尽管在既有住宅电梯加装工作中还存在一些问题，但人民群众生活的幸福感与获得感永远是该项工作前进的动力，在不断发现问题和解决问题的基础上，该项工作必将得到更快、更好的推进。